Z poprzedniego wpisu https://test.nieruchomosciatut.pl/blog/97-zaliczka-i-zadatek-na-rynku-nieruchomosci.html wiemy jakie są różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką na co zatem zwrócić uwagę i o czym szczególnie należy pamiętać? Dzisiaj rozważymy dwie dość często występujące sytuacje podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Sytuacja I - O czym konkretnie jest mowa?

Na początek zacznijmy od najłatwiejszej ale jakże ważnej kwestii, czyli wyraźnym zdefiniowaniu co konkretnie mamy na myśli przyjmując lub wpłacając środki finansowe podczas zawierania umowy przedwstępnej. Najważniejsze aby znalazł się w niej konkretny zapis o tym czy dana kwota stanowi zaliczkę, czy też zadatek. Wydaje się to oczywiste ale w praktyce zdarzają się sytuacje, w których obie strony, w przypadku sporu oczywiście, nie mogą dojść do porozumienia czym były wpłacone środki. Niestety wówczas problem ten musi zostać rozwiązany na drodze sadowej czego raczej wolelibyśmy uniknąć, prawda?
Wiemy, już że lepszym zabezpieczeniem będzie zastosowanie zadatku, jak zatem powinien brzmieć zapis niepozostawiający, żadnych miejsc na interpretacje? Najprościej sformułować go w następujący sposób: „Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę XYZ tytułem zadatku”.

Sytuacja II – Bank i kredyt

Kolejna kwestia, która może przysporzyć wielu kłopotów to chwila w której wpłacony został zadatek a kupujący idzie do banku by zaciągnąć kredyt hipoteczny i bank odmawia jego udzielenia. Czy w takim przypadku ten zadatek powinien być zwrotny, czy nie?
Podkreślę, że my mówimy o sytuacji, w której kupujący zrobił wszystko, żeby ten kredyt otrzymać i mimo współpracy z bankiem, dostał decyzję odmowną. Zatem znaleźliśmy się w miejscu w którym tak naprawdę nie dojdzie do umowy przyrzeczonej z powodów niezależnych od stron umowy ponieważ tu nie ma winy ani po stronie kupującego ani sprzedającego. Jak pisałam wyżej jest to więc sytuacja, w której zadatek powinien zostać zwrócony w takiej kwocie, w jakiej został wpłacony. I dlatego ważne jest aby i tą kwestie rozstrzygnąć już na etapie zawierania umowy przedwstępnej.
Kupujący stoją w miejscu w którym choć nie zawinili tracą szansę na zakup wymarzonej nieruchomości więc chcą chociaż odzyskać to co wpłacili . Zazwyczaj jednak właściciele nie godzą się z tym, aby żeby zadatek był zwrotny, co jest zrozumiałe bo przecież sprzedający musiał zamrozić transakcję, odstąpić od pokazywania mieszkania innym zainteresowanym co ewidentnie działało na jego niekorzyść . W chwili w której kupujący przychodzą z dokumentem z banku odrzucający kredyt praktycznie jest po transakcji. Sprzedający stracił czas, stracił tych i innych potencjalnych klientów którzy byli zainteresowani jego nieruchomością a już prawdopodobnie znaleźli sobie inna ofertę i zostaje jedynie z koniecznością rozpoczynania całego procesu od nowa. Co więc można zrobić w takiej sytuacji? Najprostszym rozwiązaniem jest aby kupujący i sprzedający rozważyli taką ewentualność i zabezpieczyli swoje interesy odpowiednimi zapisami w zawieranej umowie. W przeciwnym wypadku każdy będzie bronił swojego stanowiska co podobnie i tym razem doprowadzi do procesu sądowego.
Jaki zatem może brzmieć zapis uczciwy względem obydwu stron transakcji tak, aby kupujący mogli odzyskać część pieniędzy uwzględniając jednak rekompensatę dla właściciela nieruchomości? Najprościej sformułować go w następujący sposób: „Zadatek, w razie uzyskania przez kupującego decyzji odmownej od banku dotyczącej udzielenia kredytu i niewynikającej z jego winy, będzie zwrotny, ale pomniejszony o kwotę XYZ”.

Kilka słów na koniec

Podsumowując jedno z mądrych i ulubionych „prawniczych” powiedzeń brzmi: „ Umowy pisze się na czas wojny, a nie na czas pokoju” . W myśl tego zawsze należy mieć na uwadze stosowanie zapisów, które pomogą zapobiec jej wybuchowi z zachowaniem zasady poszanowania wspólnego dobra niezależnie od tego po której stronie transakcji się znajdujemy.